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- 河南大豫律师事务所
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| 发布时间：2013.10.28 新闻来源：河南大豫律师事务所 浏览次数： | |||
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案情简介: 2009年11月26日，某房屋中介的工作人员宋某来到施某的家中，此前二者因同住一个小区而相识。宋某在得知施某欲出售其住房时，便称其有意购买，并让施某按照她的意识表示书写了如下字条: 施某招商银行4100XXXXXXXXXXX 宋某某与施某某之约定百子湾路16号院1006(十六号楼)买卖事宜总房款182万元。宋某某将定金壹拾万元整于2009年11月26日汇入施某某账户即本约定生效，并开始办理手续 施某某 2009年11月6日 当天，宋某便将10万元定金汇入了施某某的招商银行账户。施某得知后，马上表示因其没有与配偶充分协商，另外没有对买卖协议作具体约定为由向宋某某表示不能出售该房屋，并将定金10万元通过银行汇款方式退回给宋某某。后宋某某以双方已经签署了附条件的房屋买卖协议，且该条件已经成就而将施某某起诉到了法院，要求判令被告施某某双倍返还定金再向原告支付10万元整。 争议焦点: 第一双方是否已经签订了房屋买卖协议，如果已经签订了房屋买卖协议，该协议是否有效，双方是否存在违约行为，违约行为是否造成了守约方实际损失和可得利益损失。 该字条中约定的定金属于什么性质，如果一方违反了约定是否使用定金罚则。 那么根据施某某出具给宋某某的字条看，抬头并没有注明是房屋买卖协议，从内容看并不具有房屋买卖协议应当包括的“转让人与受让人的名称或者姓名、住所;房屋的坐落位置、四至范围和面积;房地产用途;房地产权属证书编号;房地产交付条件和日期;违约责任;争议解决方式等重要的条款内容，从字条的签名上看也仅是施某某单方的意思表示没有宋某 某的签名这与合同是双方意思表示一致不相符，因此不能将这个字条理解为双方签署了房屋买卖协议。 那么我们看第二个问题，字条中约定的10万元定金是什么性质的的定金，是否适用定金罚则?根据《担保法》第89条和《合同法》第115条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据给付的目的和效力的不同，定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。鉴于本案中双方并没有实际签署订立房屋买卖协议，因此该字条涉及的定金不属于违约定金。在合同订立前存在的定金只可能是成约定金和立约定金，二者之间有何区别呢?根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条“当事人约定交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。这便是立约定金，首先，立约定金是订立主合同的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金一方，互相遵守签订主合同的约定。其次，立约定金又是违约的责任形式，一般情况下，买受人和出卖人在立约定金交付后，在一定的时间内正式签订合同，否则就应承受定金条款的罚则，即交付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方，拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。立约定金的约定是从属于商品房买卖合同的从合同，同时它还具有一定的独立性。即在主合同签订前是独立存在 的，立约定金一旦交付，买受人和出卖人即受其约束。无法定事由或未经双方一致同意，不能解除双方签订主合同的权利和义务，而主合同订立后，立约定金的归宿将服从于主合同。立约定金适用定金罚则。 成约定金是合同生效的要件。一般合同自成立时生效，定金并不是合同生效的要件。但如果双方约定定金性质是成约定金，那么这个合同是附生效条件的合同。如果没有交付成约定金，即条件尚未成就，合同尚未生效。 作为合同成立要件的定金。定金交付后合同才能成立，不交付定金合同不能成立。因此，成约定金具有合同成立的证明作用。成约定金的设定，须有当事人的特别约定，约定的定金交付后，合同才能成立。该定金在交付后除有约定外则不再具有定金性质，因此在发生违约时不能以此适用“定金罚则”。 从本案的字条内容看，10万元的定金性质属于成约定金，它作为合同生效的一个要件而独立存在。而本案恰恰双方之间并不存在合法有效地房屋买卖合同，因此成约定金也就失去了它自身的意义。就本案而言，它是作为一个无效的房屋买卖协议的附条件，鉴于主合同无效，从合同也就不存在任何意义。 |
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