面对令人眼花缭乱的广告宣传和售楼小姐的巧舌如簧，许多购房者在选购房产、签订合同的过程中都会迷失和彷徨，在重重的购房陷阱和误区中犯下错误。有的购房者签完合同才发现买到的是只有40年使用权限的商业住宅，和自己预想的70年住宅相差巨大。有的准业主前往银行贷款时才发现信用记录有“污点”无法办理按揭……

　　房屋土地使用年限究竟怎么看？购房时签订补充协议有什么值得留意的地方？按揭买楼有何细节需要留意？以下是《投资快报》联手财经广播《楼行前线》节目、新华房产网推出的房产热点互动节目邀请专业地产律师作出的解答。

　　土地使用年限有陷阱 商业40年忽悠成住宅70年

　　广东君信律师事务所朱国彬律师表示，除了了解开发商背景外，在购房之前要对具体楼盘的信息作一定的了解。首先最好对楼盘进行实地考察。此外，实地考察之后，对于一些网上公布的楼盘信息和开发商提供的售楼书、宣传资料进行核实，也十分重要。

　　“我们现在碰到的很多房产诉讼问题是关于土地使用年限的。比如，开发商在开发楼盘的过程中拿到的土地，性质和宣传资料上面所描述的有差异。”

　　朱国彬律师表示，有些土地的使用性质，开发商拿到时是作商业的，但是宣传时却宣称是卖“住宅”，掩盖商业地产土地使用年限只有40年的事实。消费者购买以后才发现，自己的房子不是住宅的70年，只是商业的40年。此外，由于土地使用性质的不同，购房者很多费用的标准也要按商业去制订去缴交。“这个方面对于消费者来说差异还是比较大的，需要去留意。”

　　消费者应留意购房合同和认购书的差异

　　除了留意房屋土地使用年限问题，朱国彬律师还提醒购房者，应该密切留意购房合同和认购书之间内容的差异。

　　“因为在很多时候，在认购书中提及的内容，购房合同是完全没有涉及到的。”朱律师表示，“这两个内容对比差异的意义在于，很多时候，签认购书的有些补充约定，消费者是能提要求，可以作一个变更的约定，但是在购房合同就没有了。因为很多购房合同所谓补充的约定，事实上开发商都制订了格式条款，要求买家去签订，很多格式条款事实上是变更了认购书原先的内容。”

　　对于这样的差异，购房者比较省事的做法是，在购房合同约定，原先签订的认购书是不会因为购房合同的签订而失效的，认购书的内容如果和购房合同有冲突的话，以认购书为准。这个简单直接的方式能保护那些不想看复杂的购房合同、只想承认认购书的消费者，当然这种方式，开发商未必会同意。在这种情况下，就要非常关注购房合同中主要条款和补充协议里面对应的条款。

　　谈妥补充协议后再统一签订购房合

　　 如今许多开发商都要求购房者在签订正式的购房合同之余，还要签订一份补充协议。签订这样的协议有何需要注意的细节？

　　对此，朱国彬律师表示，补充协议是很多开发商比较注重的部分目前对于补充合同的约定，并没有一个官方提供的格式文本。而官方提供的格式文本事实上比较偏重保护买房的利益，所以没有格式的补充协议十分受到开发商亲睐。

　　开发商基于保护自身利益的考虑，会补充协议上面会作文章。比如如果存在实测的面积和约定的面积有差距时，补充协议里约定的处理方式很多时候和购房合同正文条款里的约定的完全不一样的。此外，交房时间、办证期限、交房标准等涉及到开发商义务的内容，补充协议里的约定都和正式合同主要条款存在很大的差距。

　　所以，购房者在签订补充协议之前，首先要弄清楚里面是约定了影响买方什么的内容。如果里面的约定确实是违反了法律的强制性规定，那么就可以拒绝签订这个补充协议。建议和开发商就补充协议的内容谈妥之后，再统一签合同和补充协议。

　　遭遇霸王条款如何应对？

　　 除了补充协议陷阱重重，购房者签订正式的购房合同时也可能遭遇很多霸王条款。此时，出于弱势的购房者应该如何应该维护自己的权益呢?

　　朱国彬律师表示，“霸王条款”存在时间已经很长了，很多购房者都十分关心。随着大家的维权意识越是越强，对于霸王条款的敏感度和地抗意识已经明显增强。

　　在遇到霸王条款时，建议是首先不签任何同意这些条款的落款，同时联系更多业主把影响力扩大，然后和开发商去协商这些对应的条款应如何修改。“在这个过程中建议购房者最好用书面的方式和开发商沟通，当然口头沟通比较高效，但在口头沟通方式达不到目的的情况下，业主是比较难在将来把可能发生的纠纷甚至诉讼去举证，所以建议用书面的方式去表达，也可为以后的诉讼做证据方面的准备。”朱律师补充。

　　按揭买楼细节多：先了解贷款额度和征信

　　 动辄上百万的购房款，对于大部分老百姓老说，都是十分庞大的数字。买房时需要向银行贷款，办理按揭买楼。那么在贷款或按揭买楼时，有什么是需要注意的？

　　朱国彬律师提醒，办按揭或贷款首先涉及的就是贷款的额度，而贷款的额度则涉及到购房者的信用额度。在真正申请按揭和签购房合同之前，建议购房者先向银行、最好是多家银行，了解自己的贷款额度和征信到底如何。

　　“我们曾经处理过很多案件，都是因为购房者在签合同之前没认真查看自己的征信，而很多房屋中介和销售在这方面也做得不够细致，致使他们在签了合同之后，才发现原来曾经因为自己不小心漏还了一两期信用卡而被征信系统记录列为黑名单，让他们真正在办理按揭贷款时，不能按照合同约定贷到对应的额度，从而处于被动状态，可能造成违约，或者承担更大的利息成本。”朱律师进一步指出，“很多按揭中心承诺的贷款利率幅度，有可能因为政策变化而出现不同程度的调整，甚至可能会和购房者预期的利率优惠有很大差别，因此建议购房者留有一定资金空间，万一遇到利率政策调整，也都可以及时有资金补充，以免发生违约。因为在贷款过程中的困难，开发商基本不关注，他们只关注能否按照合同的约定如期收到房款 。”

　　公共维修基金在入住前交到专项基金专户

　　 在签完合同缴纳房款时，购房者还会被要求缴纳一笔公共维修基金，价格与房价、房屋面积成正比。公共维修基金到底是业主入住前交还是入住后交，开发商或物业公司是否有权利代收？

　　对此，朱国彬律师表示，在住宅专项维修基金制度刚刚开始实施的时候，确实有很多开发商或物业公司会代收，但目前这个制度已经日趋完善，基本所有的购房者都直接将对应的款项存入公共维修基金专户。

　　“在此建议购房者不可交给开发商或物业公司代收。同时，开发商或者物业公司代收是属于违规的。”朱律师表示。

　　至于缴交的时间，应该是入住之前。按照公共维修基金的管理办法，如果没有交纳公共维修基金，发展商有权不交楼。所以购房者最好还是按照交，但一定要交到专项基金专户。

　　房屋质量问题过了保修期 开发商依然有责任

　　一切购房手续都办好，业主也入住新房了，各种房屋质量问题依然可能存在。在使用过程中，如果房屋出现了一些质量问题，例如外墙渗水、电梯使用故障等，业主应该如何处理？

　　 朱国彬律师表示，在保修期内，如果房屋出现各种漏水或者是电梯使用故障，属于开发商的保修范围。在购房合同附件质量保证书里，会明确写出哪些部分的房屋部位或设施的保修期是多久。建议业主经常对照合同判断房屋问题是否属于开发商的保修责任。如果属于，则直接向开发商主张。如果直接主张无效，则通过物业公司去转达诉求，并且将主张权利过程的证据留下，包括书面、录音和照片等。

　　如果房屋问题发生时超过了保修期，业主就要注意区分问题发生在房屋的专有部分还是公共部分。

　　如果是公共部分，应该由物业管理公司承担维修义务，资金从专项维修基金里支出。如果房屋问题是出现在房屋的专有部分，如楼板裂缝、漏水、阳台防水不好等情况，也不是说过了保修期，开发商就能完全免责。这种情况建议直接和先开发商联系协商，或找专业的鉴定机构去鉴定问题的原因，再作下一步的维权。